不動産投資のハードルについて

不動産関連の仕事について13年。
今回は不動産投資への参入についてのお話です。




ずばり、不動産投資家になることは簡単です。
物件を購入して投資家を名乗ればいいだけです。
もちろんある程度のお金は必要ですが、
サラリーマンであれば比較的融資を受けやすく、
小さいロットで始めるなら一時期流行ったボロ戸建を購入して賃貸するという方法もあります。
戸建に関しては手軽に参入できる分、キャッシュリターンの遅さがネックとなります。
戸建は基本1世帯なので、入居者を獲得できない間は収入がなくなるという難しい部分もあります。
反対に大きい物件だと融資がおりるかどうかの問題。
世帯が多い分それぞれの部屋の管理が大変になり、それぞれの部屋に内装なども必要。

ただ一つだけ確実なのは、どちらも立地条件が非常に重要です。

よく不動産投資に失敗したという情報を目にするでしょう。
それは不動産屋に言われるまま物件を購入してしまうから。
高額な買い物なのにプロにまかせれば安心という謎の信頼、
お金だけに期待してしまい大事なことも見失ってしまいます。
すべての事柄には裏付けが必要など思っています。

立地条件というものは、単純に駅から近ければいいという事ではありません。
駅から多少離れていても、いい立地条件と言える場所は多数あります。
近隣にスーパーがある、大きな大学があるため学生を狙える、ファミリーに人気の小中学校がある、治安がいい、ハザードマップ上とても安全、今後の都市計画が見込める、駐車場スペースが広いなどなど。

物件購入時にはきちんと調査を行ってください。
近隣には競合物件があるのか、単身やファミリーなどターゲットはどこなのか、
その場所の人口はどうなっているのか、賃料相場が妥当なのか、内装状況はどうなのか、
外壁その他修繕状況はどうなのか、入居者の滞納状況やクレーム状況はどうなのか、
表面利回りではなく実質利回りはどうなのか、数年後に売却を仮定した際に利回り何%で売れるのか。

不動産にプロにまかせることでも構いませんが、
本当に信頼のできる理由付けができる不動産屋を選ぶことがオススメです。
頑張りますなんて言っているだけの営業マンはダメです。
もうそんな時代ではない。

データをとり分析をし、
様々な方向から賃貸経営を考え、行動していくことで不動産投資の成功確率を少しでも上げられるものだと考えます。

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